El déficit habitacional urbano en Argentina alcanza al 34,4% de los hogares (aproximadamente 5 millones), de los cuales 29,5% (cerca de 4,3 millones) corresponde a déficit cualitativo: viviendas existentes que necesitan mejoras básicas. Frente a la limitada capacidad fiscal del Estado y la orientación del mercado hacia sectores de mayores ingresos, necesitamos buscar soluciones innovadoras.
Nuestra propuesta: crear un Fondo de Inversión de Impacto capaz de movilizar capital privado, filantropía y donaciones hacia proyectos estratégicos de mejora del hábitat en Argentina.
El foco inicial será el mejoramiento cualitativo de la vivienda, una de las palancas más efectivas para reducir la desigualdad y fortalecer trayectorias familiares. El objetivo es construir un instrumento mixto y sostenible, que combine recursos públicos, filantrópicos y privados para paliar problemas estructurales a gran escala.
El deseo de una casa mejor
La magnitud y heterogeneidad del déficit exigen soluciones diferentes para el déficit cuantitativo (vivienda nueva) y para el cualitativo (mejoras recuperables). En nuestra propuesta, nos ocupamos del segundo.
¿Por qué? Muchas familias ya invierten en la construcción de su propia vivienda y existe un segmento significativo dispuesto y con capacidad para asumir pagos regulares si se ofrecen los instrumentos adecuados.
Por ello, la iniciativa apunta a intervenir en el déficit cualitativo, con foco en siete rubros: calidad de piso, techo, servicio sanitario, agua interior, acceso a red, disposición de aguas servidas y ampliación por hacinamiento.
Definiciones operacionales de los indicadores de déficit habitacional cualitativo
Indicador | Categorías | Definición operacional |
Calidad del piso | Aceptable | Hogares en viviendas con piso predominante de cerámica, baldosa, mosaico, mármol, madera o alfombra, cemento alisado. |
Recuperable | Hogares en viviendas con piso de cemento o ladrillo fijo | |
Irrecuperable | Hogares en viviendas con piso de tierra o ladrillo suelto | |
Calidad del techo | Aceptable | Hogares en viviendas con techo de cubierta asfáltica o membrana, baldosa o losa, pizarra o teja y chapa de metal, con cielorraso o revestimiento interior. |
Recuperable | Hogares en viviendas con techo de cubierta asfáltica o membrana, baldosa o losa, pizarra o teja y chapa de metal, sin cielorraso o revestimiento interior, o de fibrocemento con cielorraso o revestimiento interior. | |
Irrecuperable | Hogares en viviendas con techo de chapa de fibrocemento sin cielorraso o revestimiento interior, chapa de cartón, caña, tabla, paja con barro o paja sola. | |
Calidad del servicio sanitario | Sin déficit | Hogares en viviendas con inodoro con descarga de agua |
Con déficit | Hogares en viviendas sin baño, con inodoro con arrastre a balde, sin arrastre de agua o letrina. | |
Calidad del servicio de agua dentro de la vivienda | Sin déficit | Hogares con agua por cañería dentro de la vivienda. |
Con déficit | Hogares que no tienen agua por cañería dentro de la vivienda. | |
Calidad de acceso a la red pública de agua | Sin déficit | Hogares con acceso a la red pública de agua |
Con déficit | Hogares sin acceso a la red pública de agua | |
Tipo de disposición de aguas servidas | Sin déficit | Hogares en viviendas cuyo inodoro tiene descarga a red cloacal o a cámara séptica y pozo ciego |
Con déficit | Hogares en viviendas cuyo inodoro tiene descarga sólo a pozo ciego, hoyo, excavación en tierra. | |
Condición de hacinamiento | Sin hacinamiento | Hogares con menos de dos personas por cuarto habitable |
Con hacinamiento | Hogares en los que residen dos o más personas por cuarto habitable |
¿En qué consiste la propuesta?
La propuesta se basa en un esquema de blended finance que combine donaciones y capital filantrópico con recursos del mercado. Por ejemplo, podrían ser emisiones de Obligaciones Negociables por medio de un intermediario social. Así se podrían ofrecer préstamos subsidiados a ONGs o entidades socias que, a su vez, financien obras a familias.
El modelo permite mejorar las condiciones de tasa y plazo para los hogares, reducir el costo comparado con créditos informales y facilitar la gestión territorial. La estructura incorpora evaluación de impacto, métricas programáticas específicas y transparencia en reporte para atraer inversores interesados en impacto social.
El modelo de negocios del fondo propuesto se basa en el actual esquema operativo de organizaciones intermediarias. Estas emiten regularmente Obligaciones Negociables (ON) en el mercado de capitales doméstico y otorgan préstamos subsidiados a organizaciones de la economía popular, lo cual es posible gracias a la existencia de filantropía.
Como puntapié inicial, en una primera etapa un intermediario podría emitir Obligaciones Negociables para que organizaciones financien a familias.
¿A quién está dirigido el Fondo?
El análisis de la Encuesta Permanente de Hogares indica que el déficit cualitativo está sobrerrepresentado en el conurbano bonaerense y en provincias con altos índices de privación. En términos de capacidad de pago, el universo objetivo inicial lo constituyen hogares con ingresos superiores a aproximadamente 3 Salarios Mínimos Vitales y Móviles, un segmento que representa millones de hogares con déficit.
Un piloto con emisión de ONs permitiría financiar entre 120 y 240 mejoras de montos estimados entre AR$5.000.000 y AR$10.000.000, canalizados por varias ONGs. La replicabilidad es alta, pero requiere validación de tasas de mora, costos operativos y modelos de garantía.
Implementación y gobernanza
Etapa 1: piloto
Será liderado por un intermediario con experiencia (organizaciones que ya emiten ONs) y alianzas con ONGs locales, municipios y proveedores de construcción.
Etapa 2: evaluación y escalamiento
Se realizará vía un fideicomiso o vehículo formal que permita atraer mayor base inversora (bancos, multilaterales, fondos de impacto). La gobernanza integrará actores públicos, filantrópicos y técnicos, con marco de reporte y auditoría de impacto social.
Las chances de que la iniciativa crezca y atraiga nuevos interesados en participar dependen del éxito del piloto. Por eso, es importante garantizar:
- Condiciones financieras relativamente favorables comparadas con otras opciones actualmente existentes
- Ejecución de las obras dentro de los márgenes observados para este tipo de instrumentos
- Tasas de mora coherentes con las observadas para este tipo de instrumentos
¿Qué impacto esperamos tener?
Esperamos lograr mejoras en las condiciones materiales de viviendas (salud, dignidad, seguridad), reducción del déficit cualitativo, dinamización de economías locales, y generación de evidencia para políticas públicas que combinen financiamiento y resultados (outcomes‑based).
Un marco de impacto robusto permitirá ligar incentivos financieros a logros verificados. Esto permitirá, por ejemplo, una menor morosidad por cumplimiento de hitos de obra o mejoras verificadas.
